金九踏空，樓市黯淡，利空消息不斷傳來。近期，黑石撤資、綠城受銀監(jiān)會調(diào)查傳言、對沖基金狙擊內(nèi)房股使股價暴跌、標(biāo)普再出“黑名單”等成為樓市的熱門話題，無不顯示出市場的恐慌情緒正在蔓延，而且國際投資者似乎比國內(nèi)更加悲觀。
本周，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團首次從中國樓市撤資，將上海一家經(jīng)營良好的購物中心出售給香港富豪鄭裕彤，此舉被視為國際熱錢撤出中國房地產(chǎn)市場的信號。
9月27日，自調(diào)控以來一直給中國房地產(chǎn)行業(yè)“負面”展望的國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，如果中國房地產(chǎn)銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地產(chǎn)商會出現(xiàn)流動性問題，并預(yù)計2012年房價將下跌10%。
調(diào)控6個月以來，隨著銷售不利和持續(xù)的銀行借貸緊縮，各界對開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠駮䲠嗔训膿?dān)憂也日漸加深，但外資似乎“不太懂國情”，目前國內(nèi)各專家、開發(fā)商或研究機構(gòu)的主流觀點還是“HOLD得住”：開發(fā)商資金壓力加大，但尚未承受重壓。
除了報表數(shù)據(jù)外，市場似乎還彌漫著一種心理：經(jīng)歷了上一輪調(diào)控中政府救市、房地產(chǎn)市場V型反彈后，無論開發(fā)商還是購房者對中國樓市的信心都大為強化。
2008年初判斷樓市會“百日劇變”的潘石屹近期被問到“劇變會否重演”時說，“開發(fā)商穿著棉衣，地方政府穿著單衣”，依賴出口的中小企業(yè)、負債累累的地方政府都比開發(fā)商更困難；而SOHO夫妻檔的張欣對外媒透露，她判斷調(diào)控政策將在未來6個月內(nèi)結(jié)束。
如果未來銀根放松，那么開發(fā)商的資金風(fēng)險仍然是一個不動真格的“狼來了”的故事，正如中信證券近期的一份報告所言“貨幣寬松，房地產(chǎn)行業(yè)顯然將迎接牛市，不需要考慮資金問題。”
如果不呢？中信證券上述報告進行了此項研究，得出的結(jié)論是：在最壞的情景下，全行業(yè)四季度現(xiàn)金流出占貨幣存量近30%，上市房企中僅有18家現(xiàn)金流能為正，萬科、保利等龍頭都有現(xiàn)金流風(fēng)險，而如果不依靠信托或其他渠道形成凈新增現(xiàn)金，整個行業(yè)只能維持很短的時間，單個資金不好的公司幾乎馬上要不能支持。
當(dāng)然，“最壞情景”只有極小的概率，比如當(dāng)年的順馳；但當(dāng)前之際，調(diào)控政策“收或松”、開發(fā)商“抗或降”，或許都將成為中國房地產(chǎn)市場的新轉(zhuǎn)折點。(記者 自曾暉)
