“新國(guó)八條”頒布后，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取規(guī)避措施，使購(gòu)房者無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款，而開(kāi)發(fā)商趁機(jī)要求解除合同、賠償違約金。近日，福建省福清市人民法院受理了原告福建某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告莊某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案，一審判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。
2010年4月15日，莊某到房地產(chǎn)公司售樓部看房，當(dāng)日即支付定金5萬(wàn)元預(yù)訂商品房一套。4月18日，莊某支付首期款19.52萬(wàn)元，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定莊某以銀行按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)建筑面積為128.84平方米的套房。
今年3月17日，原告房地產(chǎn)公司以“莊某未依約將商業(yè)貸款76萬(wàn)元匯入指定賬戶(hù)”為由，訴請(qǐng)解除合同并判令被告支付違約金9.55萬(wàn)元。
莊某辯稱(chēng)，看房時(shí)原告承諾，只要付購(gòu)房總價(jià)20%首付款即可辦理按揭貸款。4月，國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)新政策(即初次購(gòu)房且超出90平方米的應(yīng)首付30%)出臺(tái)后，原告公司工作人員稱(chēng)“政策剛公布，到地方還需要一段時(shí)間，在此之前交齊20%首付款，簽完合同立刻備案，然后申請(qǐng)貸款還來(lái)得及”，于是當(dāng)天他便交清首付款并同原告簽訂了合同。之后，由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政策，而按30%交納首付款超出他當(dāng)時(shí)的支付能力，導(dǎo)致按揭貸款無(wú)法獲得審批。
法院認(rèn)為，原被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》過(guò)程中，雙方當(dāng)場(chǎng)沒(méi)有如實(shí)簽署合同訂立時(shí)間，而是由原告單方面將訂立合同時(shí)間簽字提前，以期獲取國(guó)務(wù)院調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲新政策出臺(tái)前的商業(yè)銀行按揭貸款額度，最終導(dǎo)致申請(qǐng)商業(yè)銀行按揭貸款無(wú)法獲準(zhǔn)，主要責(zé)任不在被告。莊某已按合同約定付清了全部首期購(gòu)房款19.52萬(wàn)元，在雙方均認(rèn)為目前商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，被告不承擔(dān)無(wú)法獲取商業(yè)銀行按揭貸款責(zé)任且沒(méi)有明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)該商品房的情況下，原告要求立即解除合同既不公平也不合理，法院不予支持。
據(jù)了解，今年以來(lái)福清法院受理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系列案共35件，訴請(qǐng)解除雙方簽訂的商品房合同就有25件。其中因“新國(guó)八條”頒布，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起訴業(yè)主解除合同的案件有14件。
該院民一庭陳法官分析了當(dāng)事人訴請(qǐng)解除商品房合同的原因：除因商品房質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵或缺陷，以及開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)未及時(shí)通知業(yè)主，業(yè)主要求解除合同、賠償損失外，其余均與“新國(guó)八條”有關(guān)。
陳法官表示，2011年1月“新國(guó)八條”出臺(tái)后，購(gòu)房的首付款比例及相應(yīng)的貸款政策發(fā)生變化，外地人員因無(wú)法出具一年以上的納稅或社保證明，無(wú)法及時(shí)辦理按揭貸款手續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者訴請(qǐng)解除合同的案件頻發(fā)；開(kāi)發(fā)商為回籠資金，規(guī)避政策，在“新國(guó)八條”頒布的前后銜接時(shí)間段，與購(gòu)房者簽訂未明確購(gòu)房時(shí)間的合同，使得購(gòu)房者申請(qǐng)貸款不成，而開(kāi)發(fā)商趁機(jī)要求解除合同、賠償違約金。
針對(duì)司法審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況，福清法院對(duì)當(dāng)事雙方盡最大努力予以調(diào)解，確定是否繼續(xù)履行合同或解除合同；個(gè)別開(kāi)發(fā)商非善意要求解除合同的，不予支持；開(kāi)發(fā)商為規(guī)避房產(chǎn)政策，簽訂無(wú)購(gòu)房時(shí)間的商品房合同的，及時(shí)判決駁回開(kāi)發(fā)商解除合同請(qǐng)求，避免開(kāi)發(fā)商鉆法律和政策的漏洞，損害購(gòu)房者的可期待利益。(記者 劉百軍 通訊員 陳秀瑜 陳莉)
