西安、長沙和杭州暫停企業(yè)購房后，上海2日晚間亦出臺規(guī)范企業(yè)購房的暫行規(guī)定，提高了公司購房的準(zhǔn)入門檻，并將再次上市交易年限由3年增加至5年。

業(yè)內(nèi)人士建議，目前采取搖號購房的城市亟待通過政策“補丁”填漏洞，最大程度地保障購房真實需求。

購房“殼公司”頻現(xiàn) 4城規(guī)范企業(yè)購房

從近期已出臺搖號政策“補丁”的4座城市來看，規(guī)范企業(yè)購房是普遍做法。

如上海要求，自7月3日起，企業(yè)在上海市購買商品住房必須同時滿足設(shè)立年限已滿5年，在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣，職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件。西安、長沙和杭州則直接暫停企事業(yè)單位及其他機構(gòu)在其限購區(qū)域內(nèi)購房。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，多個搖號城市為政策“打補丁”主要是為了打擊購房“殼公司”等投機炒房行為。記者近期在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓市投機者或中介機構(gòu)通過注冊多個公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大中簽幾率、規(guī)避限購。

中簽概率僅有七分之一的“中糧海景壹號”是目前上海最熱的樓盤之一，多位中介人士向記者表示，只要愿意繳納一定費用，即可用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式買到房。具體操作方式是：“我們注冊了幾個殼公司參與搖號，根據(jù)概率總有一個能搖中。搖中后就把公司轉(zhuǎn)讓給客戶，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費�！�

據(jù)財務(wù)專業(yè)人士介紹，若公司出售住宅，除繳納契稅等相關(guān)稅費之外，在出售時還需按盈利的30%-60%的稅率繳納土地增值稅，同時還要按25%繳納巨額企業(yè)所得稅等。但若以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的形式，間接“賣房”就可避繳大部分稅費。

公開信息顯示，在中糧海景壹號項目的有效認(rèn)籌客戶中，有10個公司客戶均為“上海紫XX公司”，且最終有2個公司中簽。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“當(dāng)前部分城市需求虛高，投機者通過注冊多個公司，可以掌握更多認(rèn)籌號源，降低了普通購房者搖中的概率�！�

在杭州，九龍倉瓏璽項目出現(xiàn)三家企業(yè)同時搖中，且中簽的三家企業(yè)法定代表人竟為同一位自然人，且這三家公司還分別在其他樓盤“中簽”。

投機需求不減專家呼吁嚴(yán)查“皮包公司”

由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，不少炒房客開始通過公司購房的方式進入已嚴(yán)格限購的熱點樓市。

在成都，2018年以來已有10個樓盤的搖號人數(shù)破萬，其中招商中央華城更是有4.4萬位購房者參與了416套住房的搖號，中簽率不足1%。在上海，總價千萬元以上的豪宅認(rèn)籌人數(shù)是開盤房源的數(shù)倍，頻頻“日光”。西安某樓盤700套新房入市，引來5000人搖號爭搶；在南京，萬名購房者排起數(shù)百米“長龍”、手持?jǐn)?shù)百萬元銀行存單排隊等待驗資；杭州某樓盤開盤引來3000組購房者爭搶，九旬老人也加入搖號……

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，在短期供需不平衡、市場不規(guī)范交易問題嚴(yán)重的城市，購房公證搖號在一定程度上保證了購房的公平公正。但購房搖號不能徹底改變市場供求關(guān)系，甚至在一定程度上刺激了投資投機性需求，讓部分剛需群體的自住型需求更難滿足�！皳u號購房本身就已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購房資格的人群由于追逐價差變身投資者，進一步加劇了供需矛盾�！�

例如，上�！爸屑Z海景壹號”周邊二手房價格普遍在每平方米12萬元以上，而該盤的均價為每平方米8.5萬元。搖號機制下讓購房者產(chǎn)生了“買到即是賺到”的心理。“我們就是來碰運氣的！”認(rèn)籌成功的陳舵坦承，“能中簽就意味著增值幾百萬元�！�

在此背景下，在由公證處統(tǒng)一搖號的城市，鉆漏洞的方式則主要是注冊購房“殼公司”參與搖號。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議，公證機構(gòu)有義務(wù)查明參與搖號的公司是否是“皮包公司”，且應(yīng)對公司購房客戶信息進行完整披露，接受社會監(jiān)督。

平抑樓市投機仍需補漏洞

截至目前，上海、南京、長沙、成都、武漢、西安和杭州出臺了新房銷售搖號政策。此外，深圳、天津和青島等熱點城市的部分區(qū)域或樓盤也采取了搖號方式。

業(yè)內(nèi)人士建議，針對近期集中出現(xiàn)的亂象，采取搖號購房的城市亟待通過政策“補丁”填漏洞，最大程度地保障購房真實需求。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)城市均強調(diào)公證機構(gòu)的監(jiān)督作用，但在具體實施過程中仍難以保證搖號過程的公平公正。例如，在西安、長沙等地仍為開發(fā)商自主搖號；武漢的搖號政策則非硬性規(guī)定，只是建議“意向購房人數(shù)多于項目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售。”

對比來看，在上海、南京、成都和杭州等地，搖號系統(tǒng)均由公證處親自操作，而非只是監(jiān)督。“以往開盤，開發(fā)商都是用自己的搖號系統(tǒng)。一些熱門樓盤總有人托關(guān)系、遞條子等‘暗箱操作’，如固定幾個關(guān)系號使其可以優(yōu)先選房。但現(xiàn)在搖號過程在公證處進行，弄虛作假就成了違法行為，這對于開發(fā)商來說無疑是一種威懾力�！比趧�(chuàng)上海城市公司營銷負責(zé)人表示。

記者在上海東方公證處看到，與以往開發(fā)商自行搖號確定選房順序不同，新政要求搖號排序必須在公證下進行，且使用公證機構(gòu)提供的電腦搖號軟件，并由公證機構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果當(dāng)場公示。隨后，認(rèn)購客戶才在開盤現(xiàn)場進行按序選房和簽約。

某開發(fā)商西安分公司負責(zé)人告訴記者，西安“搖號買房”政策出臺以來，還沒有標(biāo)準(zhǔn)的選房平臺和流程等，在具體操作上仍有不足。公證機構(gòu)或者相關(guān)職能部門搭建專業(yè)“搖號軟件”平臺和出臺“搖號買房”細節(jié)已經(jīng)迫在眉睫。